近日，多名購買北龍湖保利璞悅樓盤的市民向鄭州日報“市民熱線”反映，小區啟動交房工作后，大家發現部分地下車位遭違規改建，整體數量縮水近三分之一。目前違建整改工作暫時停滯，業主們期盼相關部門盡快處置，恢復規劃車位，維護全體業主合法權益。
近兩百個規劃車位“不見蹤影”
保利璞悅坐落于北龍湖核心片區，周邊公園綠地環繞，再加上完善的配套規劃，吸引了不少購房者。
“當初選擇這里，就是看中地段和環境。購房合同、項目公示圖紙都明確標注，小區規劃地下車位共計632個，對應312戶業主，車位配比達到1:2，完全能滿足日常停車需求。”多位購房者告訴記者，充足的車位配比，也是他們選購該樓盤的重要考量。
該小區房源價格區分明顯，二樓及以上住宅均價約4萬元/平方米，一樓房源單價達到7萬元/平方米。據了解，一樓房源定價偏高，主要源于購房階段開發商承諾附贈專屬地下室與下沉庭院。
臨近交房，業主們對照規劃資料實地核查，發現小區實際可用地下車位僅剩余400個左右，規劃車位減少近三分之一，車位配比也隨之跌破1:1.5。公共配套大幅縮減，讓一眾購房者滿心失落。
部分車位變身私人地下室與下沉庭院
5月27日下午，記者來到保利璞悅小區地下車庫實地走訪。記者首先前往4號樓南側，這里的車位布局明顯異于規劃：原本連貫的停車位被墻體整體圍閉，間隔一段距離后，才又出現停車位。
“這些被圍墻圍起來的區域，原本都是規劃內的車位。”業主李女士向記者介紹，封閉空間如今被改造成一樓住戶的私人地下室，外側還搭建了下沉庭院，車位原有使用功能徹底改變。
隨后，記者來到8號樓南側，現場一片雜亂，此前搭建的圍墻、隔斷等構筑物大多已被拆除，殘存墻體與建筑垃圾散落各處。李女士介紹，此處同樣是占用規劃車位建成的違建區域，此前執法部門已進場開展拆除作業。
官方認定違建，整改因行政復議暫停
業主表示，早在2025年8月，就有業主發現車位數量與規劃不符。同年9月，大家正式向鄭東新區綜合行政執法局反映相關問題。執法人員現場核查后，認定現場改建建筑屬于違建，并向開發企業下達整改通知。
業主們向記者出示了鄭東新區綜合行政執法局出具的文書，文件明確，保利璞悅小區3號樓至9號樓南側區域，在規劃機動車車位范圍內擅自搭建構筑物，要求相關方自行拆除、恢復場地原貌。
2026年3月下旬，執法部門對8號樓區域的違建進行拆除。本以為整改工作會持續推進，不料開發企業隨后提起行政復議，拆除工作全面中止，整改陷入停滯。
半數拒收房，業主訴求直指違規改建行為
車位縮水、整改暫停，引發一系列問題，但小區高層業主態度理性，也充分體諒一樓住戶的處境。“一樓房源單價更高，他們購房時也是沖著配套的地下室和庭院，多數人事先并不知曉相關建筑占用了公共車位，同樣也是受害方。”多位受訪業主表示，日后大家都是鄰居，誰也不愿因此傷了鄰里和氣。
據介紹，受車位違建、配套縮水影響，小區第一批次原定3月28日集中交房，目前已有70余名業主向開發企業寄送《拒收房通知函》，拒收數量已經過半。
業主們提出訴求：希望相關部門嚴格依照購房合同與規劃方案推進工作，拆除全部違建，歸還全體業主公共車位；針對一樓業主因此產生的相關問題，由開發企業出面協商處置，避免業主之間產生矛盾；同時懇請職能部門提速辦理流程，盡快完成整改，保障全體業主的合法權益。
執法部門正立案調查，行政復議待結果
隨后，記者就規劃車位縮水、違建整改等問題聯系到小區物業，工作人員李女士回應，目前地下車庫相關區域尚未由開發企業移交至物業，具體情況并不清楚。
記者又與保利地產客關部相關負責人取得聯系，對方以處理其他事務為由，表示會稍后回復，但截至記者5月28日16點發稿前未收到回應。
5月28日，記者就業主們所反映的保利璞悅小區違建與車位縮水問題向鄭東新區綜合行政執法局進行了解。
據該局相關負責人介紹，針對業主反映的保利璞悅小區地下車庫、地下室違建改造問題，執法部門已正式立案調查。
對于此前小區8號樓違建部分已實施強制拆除，該負責人表示，此次拆除是基于業主集中訴求的先行處置措施。目前，小區所有地下改建行為均涉嫌違法建設，已被全部納入調查范圍。
針對開發商就前期拆除行為提起的行政復議，該復議由鄭東新區管委會政法委法制辦受理并推進，復議結果將由法制辦統一對外答復。截至目前，執法部門暫未收到相關結論。
該事項因涉及業主數量較多，鄭東新區管委會高度重視。當前由辦事處牽頭，房管局、建設局、規劃局、城管局等多部門依據職責分工，協同推進問題化解。
該負責人表示，待案件調查終結后，將嚴格按照規劃部門意見執行。若經認定需拆除，將依法采取強制拆除等行政手段，督促開發商完成整改，切實保障業主合法權益。
律師觀點：車位私自改建不合法，執法部門可依法處置
河南經東律師事務所王子萬律師認為，開發商若私自把規劃車位改建成地下室、下沉庭院，屬于不合法行為。按照《中華人民共和國城鄉規劃法》、《鄭州市城鄉規劃管理條例》規定，工程項目建設必須辦理建設工程規劃許可證，且嚴格依照許可內容施工。一旦違規改建，相關部門可依法進行處置。
如果購房合同里明確約定交付地下室或下沉庭院，而開發商最終未能履約，購房者可依據合同約定要求對方承擔違約責任、賠償損失等。
王子萬提醒大家，購房時務必把開發商的口頭說明、各項承諾落實到正式合同中，寫清違約責任、賠償責任、合同解除等相關條款。同時妥善留存開發商關于房屋及配套設施的相關說明和承諾憑證，日后產生糾紛，這些都能作為維權依據。
記者 張玉東/文 周甬/圖/視頻
