4月18日，CBRE世邦魏理仕在鄭州召開“以穩為進，蓄力復蘇-2024年第一季度鄭州房地產市場回顧與展望”媒體溝通會，對鄭州商業地產市場在2024年第一季度的最新動態與未來走勢進行深度剖析。數據顯示，鄭州優質寫字樓市場供需關系將持續調整，市場呈現溫和復蘇態勢。零售物業市場方面，核心商圈在疫情后首次迎來新增供應，城市更新與存量改造成為2024年商業市場關鍵詞。此次溝通會吸引了眾多鄭州及河南地區主流媒體記者出席，與世邦魏理仕專家展開深入交流，共同探討鄭州商業地產市場未來發展前景。
// 優質寫字樓市場
需求溫和復蘇，供需持續改善
2024年第一季度，鄭州優質寫字樓市場迎來新增供應14.5萬平方米，主要集中于鄭東新區高鐵站東廣場與高新區科學大道沿線，推動市場總存量攀升至518.4萬平方米。受整體經濟形勢影響，市場凈吸納量并未出現大幅波動，一季度錄得自持樓宇凈吸納量約4.5萬平方米，占2023年全年近35.78%，整體利好全年標準，預判2024年吸納量將突破疫情期間整體水平。空置率受新項目入市帶動升至26%，回到2018年水平。
新增供應成為影響空置率的最新指標。分區域來看，北龍湖、高鐵站東廣場等新項目入市較多，拉升整體空置情況，但反觀核心商務區中，如CBD、CGD及高鐵站西廣場，空置率均有小幅下調。
展望2024年，寫字樓市場供需關系將持續調整，市場呈現溫和復蘇態勢。核心區域的新增供應對市場影響逐漸減弱，以北龍湖金融島周邊為關鍵變量，客戶需求由觀望轉向積極入市。租金方面逐步企穩，市場進入租戶方市場，并長期保持。
世邦魏理仕鄭州顧問及交易服務部辦公樓負責人曲皓琳表示：“隨著傳統行業的復蘇，創新科技成為市場新增變量。各行業創新領域的‘新貴’，尤其是傳統金融領域衍生出的新型金融模式，將成為市場主力客戶。在供應充沛的市場環境下，租戶對樓宇品質的要求日益提高。隨著市場經濟逐步自愈，客戶在租賃過程中對裝修的投入不斷‘瘦身’，未來‘拎包入住+定制化裝修’屬性將成為市場主流需求。”
// 優質零售物業市場
市場兩極分化
核心商圈仍是品牌重點拓展區域
2024年第一季度，鄭州優質零售物業市場錄得11萬平方米新增供應，季內唯一一個改造型項目新田360廣場國貿店北區入市，標志著鄭州核心商圈在疫情后首次迎來新增供應。
受停業項目和品牌撤鋪的雙重影響，全市空置率攀升至17.8%。租金方面，各級商圈持續分化表現，全市購物中心首層平均租金環比下跌，報330元/平方米/月。
需求方面，當前市場呈現出明顯的兩極分化趨勢，核心商圈仍是品牌重點拓展區域。以丹尼斯大衛城和正弘城所引領的“首店效應”持續發酵。丹尼斯大衛城在2024年第一季度繼續加強和豐富國際品牌陣容，如LVMH集團旗下的Louis Vuitton升級為雙層旗艦店，FENDI開設河南首店暨雙層旗艦店，GIADA也從鄭州萬象城遷至大衛城。新興商圈中，金融島片區表現尤為搶眼，位于該區域的銀泰in Park本季品牌入住率和開業率均實現雙位數增長，展現出迅猛的發展勢頭。
分類別看，餐飲品牌積極拓展市場，本季度迎來多個城市首店品牌進駐，成為市場需求的主要驅動力，占比達42%。時尚服飾類（31%）和生活方式類（11%）緊隨其后，成為一季度鄭州優質零售物業市場的三大需求來源。值得一提的是，香氛美妝品牌在鄭州市場的投入進一步加大，如Burberry旗下同名彩妝品牌首次登陸鄭州市場、BYREDO開設華中首店暨旗艦店，為市場帶來新的活力和機遇。
城市更新與存量改造將成為2024年商業市場的關鍵詞。過去三年里，鄭州商業市場涌現出鄭州記憶·油化廠文創園、鄭州芝麻街等一批充滿煙火氣與城市工業文化氣息的項目。進入2.0階段，城市更新將圍繞大片區/城市功能區更新與小片區/綜合街坊更新兩個維度展開。前者由政府主導，旨在實現產業空間的更新突破，后者則強調政府引導、企業運作，推動多元功能的更新。
新能源汽車品牌調整拓展策略，加速在汽車城戰略布局。鑒于在售車型日趨多樣化，現有購物中心展廳已難以滿足展銷需求，新能源品牌正逐步將體驗中心轉向快閃店、限時車展等靈活租賃模式。同時，隨著新勢力品牌的成熟、客戶群體穩定，新能源汽車品牌開始逐步向性價比更高的傳統“汽車城”或“4S店”聚集區域選址，以優化展示、提升體驗，并尋求成本效益的最優平衡。
非標化商業正在成為新趨勢。在“去標準化”的主旋律下，商業不再局限于冰冷的“交易城”，煙火氣也煥發出精致的光彩。同時，“在地文化”的植入成為商業新標配，為商業空間注入深厚的文化底蘊。此外，“微度假”商業的興起，更是為忙碌的都市人提供了一個輕松愉悅的休閑場所。
展望2024年，市場預計還將迎來約69萬平方米的新增優質供應。項目類型涵蓋大型城市綜合體、奧特萊斯、特色街區和工業遺存改造。新增供應在豐富商業及消費場景的同時，將進一步提振市場與投資信心復蘇。世邦魏理仕預計，在新的發展趨勢下，市場也將迎來三個顯著變化。首先，商圈效應將得到進一步提升與凝聚。其次，商業載體將加速細分與衍變。最后，城市更新將主導成熟區消費場景的蝶變。
世邦魏理仕鄭州分公司副總經理兼顧問及交易服務部商業負責人張桐表示：“步入2024年，各項消費數據均呈現出顯著的回暖和增長態勢，餐飲、旅游等服務性消費領域表現尤為活躍。同時，在‘審慎精明’的消費風潮中，‘極致平價’和‘優質平替’商品正逐漸受到年輕一代消費群體的追捧。心甘情愿為‘情緒’買單的新趨勢悄然興起，我們預計未來，在‘悅己悅心’的消費大趨勢下，將會有更多情緒消費形式涌現。”
鄭訊
