輕資產盤活存量住房 鄭州探路租賃市場新生態
市場化租賃模式為租購并舉注入新動能
近日，鄭州城發安居有限公司面向鄭州市內八區發布市場化租賃住房房源征集公告，以全新運營思路切入住房租賃市場，一改過去批量收購、重資產持有的傳統路徑，轉向輕資產、平臺化、全鏈條服務的市場化運作，在全國率先走出一條盤活存量、規范市場、保障民生的租賃住房發展新路，為鄭州加快構建“租購并舉”住房制度提供重要實踐支撐。
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瞄準行業堵點，激活存量住房潛力
從行業發展背景看，鄭州作為千萬人口省會城市、國家中心城市，租賃需求長期穩定存在，但市場長期面臨供給分散、管理不規范、中介亂象、空置率偏高、收益偏低等痛點。一方面，全市存量商品房、安置房、集體土地住房規模龐大，大量房源處于閑置或低效出租狀態，業主面臨出租難、管理煩、空置周期長等問題；另一方面，新市民、青年人等群體對合規、安全、穩定、服務完善的租賃房源需求迫切，市場供需兩端存在明顯錯位。
鄭州城發安居有限公司此次推出的市場化租賃模式，正是瞄準行業堵點，以國企專業能力激活存量住房潛力。
本次房源征集覆蓋鄭東新區、金水、中原、二七、高新、惠濟、管城、經開市內八區，優先征集三環內成熟片區房源，三環外房源需滿足配套齊全、交通便利。個人房源涵蓋商品房、安置房、集體土地房，要求產權清晰、面積不超過120平方米、有電梯、房齡不超過20年、小區具備正常物業服務；集中式房源要求可運營建筑面積3000平方米以上或房源100套/間以上，可獨立成棟、整層或整單元封閉管理，手續齊全無質量與權利瑕疵。
公告還將合規二房東房源納入征集范圍，精裝房源可出租租期不少于5年，毛坯房不少于10年，實現個人、企業、機構房源全覆蓋，最大限度整合市場存量資源。
形成業主、租客、城市三方共贏
與此前以收購存量房、以舊換新為主的重資產模式不同，鄭州城發安居有限公司本次堅持只運營、不收購，以輕資產方式提供三類市場化服務：一是業主直租，搭建官方展示與推廣平臺，暢通房東與租客對接渠道；二是代租代管，提供招租、運維、咨詢、糾紛協調等全流程托管，按租金比例收取服務費，讓業主實現“省心出租、穩定收租”；三是合作運營，面向集中式房源采取整體租賃或保底租金加收益分成模式，提升規模化運營效率。這種模式不占用大額收購資金，可快速擴大租賃住房有效供給，更符合當前房地產行業向輕資產、重服務轉型的大趨勢。
從全國行業對比來看，國內多數城市國企參與租賃市場仍以“收購存量房轉保障房”為主，資金投入大、回收周期長、覆蓋范圍有限。廣州、杭州等城市此前發布的房源征集，多以企業存量房批量收購、國企之間定向承接為主。鄭州城發安居有限公司推出的市場化租賃模式，在全國范圍內具有開創性，相當于以正規專業化運營進場，重構租賃市場生態，讓閑置房源、租客需求、專業服務高效匹配，形成業主、租客、城市三方共贏。
對業主而言，可依托專業平臺降低空置率、減少管理成本，規避欠租、損毀、糾紛等風險；對租客而言，房源經過合規篩選、運營主體穩定可靠，可有效防范“二房東跑路”“隨意漲租”“維修無人管”等行業亂象，居住更安心；對城市而言，無需大額資金投入即可快速盤活海量存量房，提升住房利用效率，優化租賃市場秩序，增強對新市民、青年人的吸引力。
讓“租得到、租得穩、租得好”成常態
從鄭州本地租賃市場數據看，當前全市住房租金收益率約2.3%，整體處于平穩但偏低水平，租金上漲動力不足、競爭激烈。與人才公寓租金不高于市場租金70%的政策優勢不同，本次市場化租賃房源由供需雙方協商定價，疊加運營服務成本，租金折扣空間相對有限，在價格層面不具備明顯優勢，這也是模式推進中面臨的主要挑戰。
同時，鄭州租賃市場呈現核心區需求旺、外圍供給多、整體供大于求的格局，保障性租賃住房持續入市也進一步分流市場需求。在此背景下，市場化租賃想要持續推進，必須依靠更規范的流程、更專業的運維、更及時的響應、更完善的增值服務建立競爭力，以服務溢價彌補價格優勢不足，推動行業從“拼價格”向“拼品質、拼服務”升級。
值得關注的是，本次房源征集標準也為市場釋放出清晰信號：三環內、配套成熟、房齡不超20年、帶電梯、物業服務規范的房源，流動性更強、租住價值更穩定，成為官方層面認可的住房價值“安全線”，可為市民購房、資產配置提供重要參考。
下一步，隨著市場化租賃服務全面落地，鄭州存量房租賃市場將加速向規范化、專業化、平臺化轉型。以鄭州城發安居有限公司為代表的專業力量進場，不僅能有效盤活閑置住房、穩定市場預期，更將推動全市租賃住房供給體系提質增效，讓“租得到、租得穩、租得好”成為常態，為千萬人口城市住房保障體系建設提供可復制、可推廣的“鄭州經驗”，助力國家中心城市建設與宜居宜業幸福家園打造。
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記者 謝源茹 文/圖
《鄭州晚報》版面截圖
